据《劳动报》报道，旧区改造，如今在沪已是遍地开花。很多人不知道的是，26年前，上海曾在旧区改造上首开先河，创造出利用社会资金加快旧区改造的新路，从而使大规模旧区改造最终成为现实。位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的斜三基地，就是当年的改革试点。在群众对改善居住条件日益迫切、限于财力旧改又推进缓慢的背景下，黄浦区（原卢湾区）大胆创新，积极探索运用土地批租形式改造旧区，破解了旧改缺少资金的困境，让这个昔日上海的“龙须沟”成功变身现在的美丽家园。
旧区改造一度面临困境
上世纪90年代时，上海尚有大批危房、棚户、简屋及二级旧里弄亟待改造。截至1991年的统计数据显示，危、棚、简屋还有365万平方米，加上二级旧里房屋，累计1500万平方米。造成上海旧城更新未有根本性改观的最主要原因是资金短缺。限于财力，“六五”、“七五”期间，全市每年只能拆除危棚简屋和二级旧里15万平方米，如按此每年拆除数推算，全市需近百年才能完成危棚简屋和二级旧里改造的任务。
斜三基地，就是其中一个典型。这个被市政府列为“七五”期间23片旧区改造基地之一的棚户区，人口密集、环境恶劣、污染严重、居住环境极差，老百姓要求改造的呼声非常强烈。
“外面下暴雨，家里衣橱最下面一层就得搬到床上，不然全被积水打湿。”63岁的动迁居民孔秀珍回忆往事，不胜唏嘘，“大热天，全家晚上都要去打浦桥街上打地铺，房子里热得没法睡觉。”
原卢湾区住宅办主任高宝泉告诉记者，政府部门看在眼里，急在心里，可改造困难重重。1000多户居民要动迁安置，20多家工厂和商店要搬迁，周围环境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓宽，一切都需要钱。仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算，动迁费就要1亿左右，靠地区财力，短期内根本不可能实施改造。
“当时，从财政体制来看，主要是市一级财政，区一级还是定基数超额分成的办法，区财力十分薄弱，再加上区级财政的基础是吃饭财政，仅仅依靠区级财政搞大的建设项目，不论从建设体制上还是从财力上都是不可能的。”高宝泉回忆道。
必须变革走出新路
上海迫切感觉，旧区改造必须走出一条不依靠财政资金大规模开展旧改的新路。
路在何处？1992年，黄浦区（原卢湾区）充分抓住土地制度改革机遇，积极探索一条以土地使用权有偿转让、居民动迁、异地安置、改造城市老旧地区的新路子，斜三基地成为当时上海首块毛地批租项目，也是土地批租用于居住项目的全市首例，开辟了利用外资加速旧区改造的新途径。
高宝泉表示，一方面，当时“房屋”还未形成商品，还不能交易。另一方面，侨汇房很紧张，市里允许各个区建造一批侨汇房，“这给改造斜三地基地上的危棚简屋带来一丝希望。”
于是，黄浦区（原卢湾区）政府几经周折找到香港中国海外发展有限公司，几番谈判，最终于1992年1月通过土地批租，由中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了该地块，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河。
斜三基地动迁自1992年3月正式启动，平均每户约6万元左右，总共用了8000多万元，完成了居民的动迁安置。整个动迁大概用了半年多基本完成，1992年9月，全市第一块毛地批租土地就交到了开发商手中。
“大伙儿通宵搬家，搬运车在马路上排成一条长龙。”动迁居民崔世滨回忆道。通过这次动迁，原先他全家18平方米的“鸽子笼”，变为康健新村70平方米的三室一厅。
黄浦经验复制全市
如今，斜三地块上早已耸立起4幢31层大厦，这就是现在的海华花园。区政府利用出让金在安置居民和工厂企业的同时，将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园，将徐家汇路路幅由13米拓宽至50米，由6条机动车道、2条非机动车道和3条绿化分隔带组成，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道，极大地改善了城市交通和环境。
高宝泉表示，斜三基地批租成功，使大规模旧区改造从希望变成了现实，探索出一条运用土地批租形式，利用中心城区土地级差优势，改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子，实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的“共赢”局面。
于是，土地批租开始在上海各区全面展开，比如黄浦区北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造，而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。据统计，仅1992年和1993年，上海共批租459幅土地，其中市区227幅，涉及旧区改造的147幅，拆除旧房185万多平方米，其中危房、棚户、简屋85.4万平方米，占拆除总量的46.2%。土地批租使得旧区改造进程明显加快，成为上海城市建设史上的一个重大突破。
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